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主題: 首談富順,堅挺的富順樓市究竟還能堅持多久?

  • 富順娃兒
樓主回復
  • 閱讀:31477
  • 回復:23
  • 發表于:2019/9/18 9:00:19
  1. 樓主
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      近兩年,樓市成為了炙手可熱的話題,大家茶余飯后都在談“房事”。自去年初自貢樓市畸形發展房價大漲開始,富順房價也順勢上漲。去年下半年,自貢樓市形勢逆轉,房價開始大幅下跌,然而富順房價卻僅只有小幅波動。富順房價就好似國內油價一般,別人漲時就跟市場接軌,別人跌時就保持自身特色。
      到現在,包括自貢在內的富順周邊城市房價都在不同程度的下跌,尤其是自貢房價由高峰時的均價7000+跌到了現在的均價6000,富順房價卻依然穩定在均價6000+。到底是什么在支撐富順一個縣城的房價?是市場?是政策?還是人為?今天我們就來分析一下富順樓市的現狀及走勢。特別說明,本文內容僅為個人觀點,不作為購房建議。
      目前富順在售樓盤共有瑞祥學府苑(均價6500)、遠達御景(均價6700)、公園世家(均價6500)、北湖一號(均價6400)、海棠錦城(均價5800)、金谷廣場(公寓均價5700)及釜江財富廣場(均價6400)7個樓盤;待售樓盤有宏帆廣場瑞尊華府(此外晨光總部也有部分住宅)。


      可以看出,除金谷廣場僅剩下公寓及海棠錦城有部分安置房所以單價在6000以下外,其余在售樓盤報價均價都在6000以上,接下來開盤的宏帆廣場和瑞尊華府預計均價也在6000以上,大有全城整齊劃一的趨勢,一個縣城的房價竟然高于地級市自貢的大部分樓盤。不論什么位置、什么開發商、什么規模的小區,房價一律6000+,很容易讓人聯想到開發商集體抱團。再進一步分析,目前富順樓市形成了以遠達為主、瑞祥居其次,其他小開發商作補充的穩定格局,在重慶宏帆進入富順之前,富順樓市清一色的本土開發商。在這樣的格局下,開發商要做到集體抱團是相當容易的,我想這也是富順房價只漲不跌的原因之一。
      不過雖然目前富順房價沒跌,但業內人士都清楚,今年富順樓市二級市場明顯不如去年,交易量大大降低。加上實力房企重慶宏帆集團進入富順,徹底打破了富順樓市沒有外來房企的局面。此外有傳言稱碧桂園、紅星美凱龍等部分實力房企均蒞臨富順考察過,外來房企的陸續進入,將對富順樓市帶來一定沖擊。以自貢為例,去年上半年自貢房價大漲的時候,正是自貢樓市本土房企占主導的時候,市面上在售的樓盤基本都是本土開發商的樓盤,各本土開發商你中有我我中有你,大家利益一致很容易抱團。然而進入今年,眾多外來房企尤其是全國性大型房企進入自貢,給自貢樓市帶來了極大沖擊。各本土開發商將面臨嚴峻挑戰,經過2018年后手上囤積了大量房源紛紛急于出手,價格更是一降再降。宏帆進入富順,相信這將是外來房企進入富順的開端,后期將會有更多的外來房企進入富順。屆時,上述在自貢樓市發生的場景也將在富順樓市出現,本土開發商抱團對富順房價的影響將逐步降低。


      再來看另一個支撐富順樓市依然堅挺的因素—棚改。和自貢一樣,此輪導致富順樓市繁榮的關鍵因素之一就是棚改的推動。2017年以來,富順縣城二中棚戶區、文廟—西湖棚戶區、馬家沖—千佛寺棚戶區、鄧井關—富州花園棚戶區等片區相繼啟動了棚改工作,大量拆遷戶涌入樓市給富順樓市帶來大量客源。然而好景不長,2018年下半年起全國范圍內棚改政策收緊,限于自身財力富順棚改力度逐步減小,上述四大棚戶區至今有很多地方沒有實現改造。在人民網地方領導留言板上,有網友留言咨詢十字嶺菜市場周圍房屋棚改問題,官方回復稱:因受棚改政策收緊,棚改貸款難度加大的影響,我縣今年還未啟動新的棚戶區改造工作,因此十字嶺菜市場周圍國有土地上的房屋今年沒有棚改計劃,今后會不會進行棚改目前還不能準確的答復。可以明顯看出,今年以來富順棚改力度大大減小,很多前期開工的棚改項目也進展緩慢。如此一來接下來富順的拆遷戶將相比去年大大減少,樓市在棚改方面的客源將嚴重縮水,棚改對于富順樓市的推動作用也將大大降低。


      最后再看一看富順縣城(不含東街片區)的開發情況。按照目前官方規劃,在建的S436(繞城北路)就是近期富順縣城開發的北部邊界,也就是近期內,富順縣城不會再向S436以北擴張。這條道路南側,自西向東依次已開發有衡水中學、學府苑、晨光總部、遠達盛景、遠達御景、富順職業技術學校新校區、公園世家、北湖公園、北湖一號等項目。下圖可以看出,除南部晨光二廠工業片區外,富順縣城待開發區域主要集中在三大區域,一是西城片區,二是城北片區,三是晨光片區。
      西城片區,集中在S436以南,安和街以北、學府苑以東、晨光總部以西區域,全部為規劃居住用地。城北片區,集中在S436以南二中周邊,主要為居住用地,目前富達路口周邊還存在大量待改造棚戶區。晨光片區,集中在釜江大道以南、鄧隆路以北新一中周邊,主要為居住用地,目前晨光醫院周邊還存在大量待改造棚戶區。
      結合兩圖可以看出,富順縣城可開發居住用地除西城和城北還有部分外,更多的是集中在晨光片區,然而這一區域長期以來無人問津,究其原因,是與其周邊環境有一定關系。但是從位置上講,晨光片區其實是優于西城片區和城北片區的,晨光片區緊鄰行政核心縣政府,目前有冬瓜山市場、晨光醫院、富順一中、客運中心等配套,其二環路以西區域全部規劃為商業用地,鄧隆路南部全部規劃為城市綠地,唯一不足的是該區域缺乏一所九年制學校,若官方能在此區域規劃一塊教育用地新建一所九年制學校,將大大助推晨光片區的開發。
      綜合來看,雖然富順樓市目前對于市場變化的反映還比較小,但其終究無法避開市場規律。接下來的富順樓市,將逐步受房地產整體市場的影響,雖不敢說房價會大降,但至少不會再像此前那樣上漲。受自貢樓市影響,在富順房價大概率橫盤的前提下,相信接下來會有更多的外來房企進入富順,加上城東高鐵新區的開發,將為富順人民帶來更多的購房選擇。
      由于某些原因這里無法作更深入的分析,大家對富順樓市有何見解歡迎在下方評論區留言討論。  
     (原創內容,未經授權禁止轉載)
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富順市民
  • 春華
  • 發表于:2019/9/18 11:04:17
  1. 沙發
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富順娃兒,現實編,立挺你。??????
懷端青春、永不變色
  • 西湖霸主
  • 發表于:2019/9/18 11:35:24
  1. 板凳
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分析得好
  
  • 石頭
  • 發表于:2019/9/18 11:53:07
  1. 3樓
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分析到位
  
  • 律師 葛永紅
  • 發表于:2019/9/18 16:44:02
  1. 4樓
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希望你預測方向是對的。
啥子氣都不如運氣
  • 666666
  • 發表于:2019/9/19 3:58:17
  1. 5樓
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當個兵的人
  • 曇花一現
  • 發表于:2019/9/19 9:09:49
  1. 6樓
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樓主看看下圖中黃色區域內規劃的學校,分析一下是新建小學呢?還是海棠村小改擴建至此?或者其他學校遷建至此?
  • 生命在于折騰
  • 發表于:2019/9/19 10:46:55
  1. 7樓
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漲到一萬最好
  • 后,悔,了
  • 發表于:2019/9/19 10:57:27
  1. 8樓
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我頂你,出帖就精品。
  • 孫文
  • 發表于:2019/9/19 13:30:26
  1. 9樓
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富順的房價,主要還是在于壟斷,幾大房地產廠商壟斷了富順的所有房地產市場,因缺乏競爭導致房價居高不下;說實話,現在富順的房價已經遠遠超過了富順人的收入水平,舉個例子:
2015年成都市高新區GDP 1277.6億元,人均GDP 20萬元,房價平均9000元左右;
富順縣2018年GDP 290億元,人均GDP 3萬元左右,城區房價6000左右;
再比較一下湖北的一個縣級市仙桃:
2018年仙桃GDP 800億元,人均GDP 7.01萬元,城區房價6000左右;
  • 一笑而過
  • 發表于:2019/9/19 13:54:47
  1. 10樓
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降不了,降了要***的
  • 劉家強
  • 發表于:2019/9/19 16:58:23
  1. 11樓
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看得出來作者是晨光那邊的人,希望大力發展晨光
  • 四群文具
  • 發表于:2019/9/19 17:01:46
  1. 12樓
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房價是不可能跌的。
  • Leo
  • 發表于:2019/9/19 17:24:09
  1. 13樓
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2000的工資,6000的房價,比例全國都少有,早晚要崩。
陶夜
陶夜: 應該是,現在外面掙錢也越來越難了
2019-09-21 16:51:54 回復
  • 孫文
  • 發表于:2019/9/19 17:37:11
  1. 14樓
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有房子的人當然不希望房價跌,因為跌了就導致他的固定資產減少了,但如果你將房價和收入的比例對比一下全國,你就會發現富順房價的泡沫其實已經非常嚴重了;那為什么沒人去鬧?這就是小城市的優勢,城區的房子不是必須的,實在買不起,你還可以回老家去住;但富順的房子,確實不值得買;花6000多在富順買房子,還不如花6000多買到自貢區,自貢無論醫療、教育、就業明顯比富順好
曾今擁有
曾今擁有: 如果你沒有在自貢工作,買在自貢也沒有用,富順的都希望買的房子離自己老家近點,方便回去!而且其實富順還沒有很多沿灘的、瓦市的買房子的
2019-09-21 16:06:48 回復
  • bazz2
  • 發表于:2019/9/19 17:53:54
  1. 15樓
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富順炒房的也很多。房價高也有他們的功勞。買的人多就漲,長期沒什么人買就跌,漲與跌買不起的還是買不起。真跌了哪些沒買的還是會觀望,希望再跌,萬一漲回去了又后悔,
  • 春去春來
  • 發表于:2019/9/20 8:16:32
  1. 16樓
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自貢的幾個大佬一著,房價就跌了好多,富順的某人也正在被調查,房價就快降了,富順人民被剝削的夠慘,希望早點到來。
太乙
太乙: 是真的嗎?
2019-09-20 15:21:33 回復
  • 曾今擁有
  • 發表于:2019/9/21 15:44:44
  1. 17樓
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  3. 只看該作者
現階段富順房價并沒得樓主說的那么高吧,多數都在6000-6300左右!現在房價是處于一個平穩期,相信后期的房價將會是穩中有升,但漲幅并不會很大!
  • 夜色達人
  • 發表于:2019/9/24 16:10:30
  1. 18樓
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  3. 只看該作者
招兼職,穿手串,一個3塊錢,7-10分鐘一個,廠家發貨,0投資,驗貨合格結款,微信ningmengmeng357,添加請備注。
  • 生命在于折騰
  • 發表于:2019/9/24 16:27:24
  1. 19樓
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  3. 只看該作者
富順的樓市不漲到三萬一平米,都對不起富順這兩個字。
  • 磚頭
  • 發表于:2019/10/3 9:51:05
  1. 20樓
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  3. 只看該作者
總有一天東北方向的光會;;;;;;;;;;;
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